Gérer le déficit foncier | Fiscalité

Le déficit foncier est une situation fiscale particulière qui peut se présenter pour les propriétaires bailleurs lorsque les charges liées à un bien locatif sont supérieures aux loyers perçus. Bien géré, ce déficit peut se transformer en un avantage fiscal significatif. Dans cet article, nous allons détailler ce qu'est le déficit foncier, comment il fonctionne, et comment vous pouvez l'optimiser pour tirer le meilleur parti de votre investissement locatif.

Qu'est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier survient lorsqu'un propriétaire bailleur a des charges déductibles supérieures aux loyers qu'il perçoit. Ce déficit est imputable sur le revenu global du propriétaire jusqu'à 10 700 € par an et peut être reporté sur :

• 6 ans pour l'ensemble des revenus
• 10 ans pour les revenus fonciers uniquement

La loi ELAN a introduit la possibilité de bénéficier d'un déficit plus important, jusqu'à 15 300 €, sous certaines conditions liées aux dispositifs "Périssol" ou "Cosse ancien".

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Quelles charges peuvent être déduites ?

Les charges déductibles incluent :

• Frais de gestion et d'administration du bien
• Impôts non récupérables auprès du locataire, comme la taxe foncière
• Dépenses de réparation et d'entretien
• Provisions pour charges de copropriété
• Charges locatives non récupérées
• Indemnités d'éviction ou de relogement
• Primes d'assurance
• Intérêts et frais d'emprunt

Conditions d'application du déficit foncier

Le mécanisme du déficit foncier s'applique uniquement aux propriétaires bailleurs relevant du régime d'imposition au réel. Pour en bénéficier, le bien immobilier doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation du déficit foncier et doit être à usage d’habitation.

Optimiser son déficit foncier : Conseils et stratégies

Planification des travaux

Programmez vos travaux de rénovation de manière stratégique pour maximiser les déductions possibles. Cela peut inclure des travaux de réparation, d'entretien ou d'amélioration du bien.

Choix des charges

Assurez-vous de bien comprendre quelles charges sont déductibles et planifiez en conséquence. La connaissance des charges déductibles vous permet de mieux anticiper vos dépenses et d'optimiser votre déficit foncier.

Documentation

Gardez une trace précise de toutes vos dépenses et assurez-vous d'avoir tous les justificatifs nécessaires. Une documentation rigoureuse est essentielle pour justifier vos déductions auprès de l'administration fiscale.

En respectant les règles du déficit foncier

Le déficit foncier permet de déduire des loyers perçus les charges liées au logement mis en location, diminuant ainsi le montant de votre impôt sur le revenu. Pour en bénéficier, il faut que les charges du logement loué soient supérieures au montant des revenus locatifs.

Règles à respecter :

• Être soumis au régime réel ;
• Le bien immobilier doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation du déficit foncier ;
• Le bien immobilier doit être à usage d’habitation.

Concernant les plafonds, il est possible d'obtenir une déduction jusqu’à 10 700 euros de déficit foncier par an. L’éventuel excédent est reportable pendant plusieurs années.

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En investissant dans le cadre du régime réel en LMNP

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet à un contribuable français de bénéficier d’une réduction d’impôt sur les loyers. Pour en profiter, il faut louer un bien meublé qui rapporte moins de 23 000 euros de revenus locatifs par an. Avant la déclaration de revenus, vous devez choisir entre :

• Micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) : abattement de 50 % sur vos revenus ;
• Régime réel : déduction des recettes locatives de vos charges, intérêts d’emprunt et amortissements.

Limites et conditions du déficit foncier en LMNP

Même si le déficit foncier est imputable aux revenus locatifs, il est limité à 10 700 euros chaque année, reportable comme suit :

• Durant 6 ans sur l’ensemble de vos revenus ;
• Durant 10 ans sur vos seuls revenus fonciers.

Pour profiter de ce dispositif, il faut respecter les conditions suivantes :

• Uniquement sur les biens immobiliers à usage d’habitation ;
• Obligation de louer le bien pour une durée de 3 ans minimum ;
• Obligation d’imposer les revenus locatifs en régime réel.

Les différentes charges déductibles

En optant pour le régime réel dans le cadre du statut LMNP, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes :

• Charges financières et intérêts d’emprunts : frais de dossier, indemnité de relogement du locataire, assurance loyers non payés, assurance multirisque immeuble, etc.
• Charges liées à l’exploitation du bien : frais de l’agence immobilière, frais de syndic, charges de copropriété, assurance propriétaire non-occupant, taxe foncière, etc.
• Charges liées aux travaux de rénovation : dépenses de réparation, d’amélioration et d’entretien du logement, à l’exception des travaux de construction et d'agrandissement.

Avantage du déficit foncier

Le grand avantage du déficit foncier est de ne pas entrer dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €. Cela signifie que si vous bénéficiez d’une réduction d’impôt dans le cadre d’une autre défiscalisation, vous pouvez la cumuler avec le déficit foncier. En investissant dans un logement ancien et en réalisant des travaux de rénovation, vous pouvez réduire vos revenus imposables et optimiser la rentabilité de votre investissement locatif.

Conclusion

Le déficit foncier peut sembler complexe, mais il offre une opportunité d'optimisation fiscale pour les propriétaires bailleurs. En comprenant bien les règles et en planifiant stratégiquement vos dépenses, vous pouvez tirer le meilleur parti de cette situation et améliorer la rentabilité de votre investissement locatif.

Si vous souhaitez des conseils personnalisés pour gérer votre déficit foncier, Mobimmo est là pour vous accompagner, contactez-nous !